Определение физического износа зданий

После того, как здание построено, его конструкции и инженерные коммуникации начинают неумолимо изнашиваться. Теряются изначальные характеристики. Происходит естественный физический износ здания. Со временем здание может стать аварийным и подлежащим сносу. Чтобы не доводить до такого состояния необходимы регулярные обследования и предписанные ремонты. 

А-ЭКСПЕРТ проводит экспертизу физического износа как всего здания, так и отдельных его конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, стен и т.п.

Объективная независимая экспертная оценка позволяет определить износ здания в комплексе, ориентируясь на цели проведения экспертизы:

• обоснование необходимости планового или капитального ремонта, масштабной реконструкции, демонтажа постройки
• оценка физического износа зданий и сооружений, инженерных сетей для обоснования фактической рыночной стоимости объекта при сделках аренды, купли-продажи, дарении, наследовании
• определение физического износа здания и коммуникаций для оценки инвестиционных рисков. Пункт особо важен для недостроенных объектов при смене подрядчиков, поиске новых инвесторов
• при принятии решения о сносе, реновации, признании постройки аварийной
• при определении доли собственности на объект недвижимости в зависимости от вклада каждой из сторон в строительство, ремонт, техническое обслуживание объекта.

Результатом работы инженеров А-ЭКСПЕРТ является ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ, включающее при необходимости поверочные и прочностные расчеты конструкций, анализ инженерных систем, смету, а самое главное – выводы эксперта, благодаря которым можно будет принять решение о дальнейшем ремонте, реконструкции или сносе здания.

Правильная экспертная оценка, определение износа здания – серьезная помощь собственнику жилья для решения спорных вопросов с муниципалитетом, аргументированное обоснования требований по капитальному ремонту, реновации, расселению.

В зависимости от целей проведения независимой экспертизы и оценки износа жилого здания, промышленных и производственных построек, торговых объектов после осмотра здания профильными специалистами, согласования, утверждается комплекс экспертных исследований.

Нормативы, требования и правила оценки износа зданий, сооружений Нормативы и правила оценки физического износа зданий регламентируются требованиями ВСН 53-86(р), ВСН 53-88(р), СП 13-102-2003, ГОСТ 31937-2011, ФЗ-384 (ст. 15), Градостроительным кодексом РФ и муниципальными требованиями по конкретному региону Российской Федерации.

Согласно требований ВСН физический износ зданий может определяться как в комплексе, так и по отдельным конструктивным элементам, на которые в процессе эксплуатации действуют повышенные нагрузки, неблагоприятные климатические условия.

На стадии изучения проектно-строительной документации по объекту вырабатывается стратегия и расставляются приоритеты экспертной оценки степени износа жилых зданий.

Методика расчета износа здания предполагает экспертизу всех конструкций и отдельных элементов постройки. Важно правильно выбрать метод экспертной оценки, ориентируясь на особенности конкретного строительного объекта:

• расчетный нормативный износ гражданских зданий – целесообразен, когда степень износа отдельных конструкций превышает нормативные показатели, необходим капитальный ремонт, но много отдельных элементов постройки в хорошем состоянии
• оценка износа элементов здания по срокам годности, указанным в проектно-технической документации объекта
• расчет износа в соответствии со стоимостью – экспертиза нужная для анализа инвестиционной привлекательности, решения спорных вопросов собственности в судебном или договорном порядке
• экспертиза фактического износа зданий и сооружений – комплексное обследование объекта с выполнением параметрических, лабораторных исследований, изучением архивной документации, экспертной оценкой участка застройки.

Подобрать оптимальный вариант экспертизы для расчета износа зданий помогут профильные специалисты нашей компании.

Методика определения физического износа зданий

Правила оценки физического износа жилых зданий позволяют заказать независимую экспертизу как владельцам, так и заинтересованным в приобретении недвижимости собственникам. По результатам комплекса исследований несущих конструкций, всех конструкций и элементов здания профильными экспертами, выполняется технический отчет, который содержит:

1. определение износа зданий с указанием соотношения затрат на реконструкцию и ремонт с процентом общего показателя износа, износа отдельных конструкций зданий
2. расчетные данные по объекту в соответствии с правилами оценки износа жилых зданий, видео и фото материалы, журналы лабораторных и параметрических экспертиз
3. технические рекомендации профильных экспертов по оптимальному способу устранения выявленных проблем
4. экспертные выводы по возможности дальнейшей эксплуатации здания в соответствии с выбранной методикой определения износа гражданских зданий.

Метод оценки износа зданий и сооружений подбирается индивидуально – по доходности здания, по размерам затрат на ремонт и реконструкцию, по сравнительным характеристикам инвестиционной привлекательности. 

По нормативам ВСН оценка физического износа зданий может классифицироваться по четырем категориям:

• хорошее – не найдены повреждения и деформации конструкций, инженерных коммуникаций, внешней и внутренней отделки. Все зафиксированные экспертом недостатки можно устранить при помощи планового ремонта
• удовлетворительное – физический износ жилого здания (отдельных конструкций) требует капитального ремонта
• неудовлетворительное – экспертная оценка физического износа жилых зданий показывает, что эксплуатация постройки без проведения капитального ремонта недопустима
• ветхое – несущие конструкции в аварийном состоянии, необходим капитальный ремонт с проведением комплексной реконструкции объекта
• негодное – процент износа здания критический, несущие конструкции и системы не подлежать ремонту, восстановлению, эксплуатация здания невозможна.

Оценка износа зданий и сооружений может выполнять комплексно или частично, по отдельным конструктивным элементам – фундамент, стены, перекрытия, кровля, подвалы, инженерные коммуникации.

Квалифицированная независимая экспертиза процента износа жилых зданий по ВСН – аргументированное подтверждение фактов для начала процедуры признания постройки аварийной или подлежащей сносу. Сведения об износе фиксируются в техническом паспорте постройки, эти данные регламентируют определение нормативов потребления коммунальных ресурсов, формирование тарифов на ремонт, техническое обслуживание, очередность проведения капитального ремонта.