Контроль расходования средств в долевом строительстве

Проблему безопасности участников долевого строительства жилья во многом решают поправки в ФЗ-214 от 01.07.2019 года.

Данные изменения не позволяют застройщику привлекать денежные средства дольщиков, которые поступают на личные счета ЭСКРОУ. Оплата проектных и строительных работ, материалов проводится по безналичному расчету из кредитных средств уполномоченных банков, кредитных организаций, с которыми у застройщика заключен договор.

Уполномоченный банк или инвестор, который выдал кредит застройщику, в течение всех этапов строительства проводит аудит и контроль целевого расходования средств.

Участники долевого строительства также могут заказать независимый аудит целевого расходования средств и экспертизу качества и сроков строительных работ, которые должны быть выполнены согласно утвержденной проектно-строительной документации.

Запомните, инвестиции всегда должны быть под контролем. А-ЭКСПЕРТ обладает техническими возможностями и штатом специалистов, чтобы такой контроль осуществить.

Проблемы контроля этапов строительства

По проводимым платежам и срокам контролировать расход средств для банковской организации не составляет проблемы. Но сложно проверить соответствие технических характеристик и качество строительных материалов, проектные параметры и технологические процессы каждого вида строительных работ.

Например, в предоставленных документах подрядчик указывает одну марку цемента, а на практике использует другую, более дешевую, с меньшими прочностными характеристиками, которые не соответствуют проекту. Частая проблема мониторинга и учета для банка – привлечение сторонних подрядчиков для оказания разовых автотранспортных, инженерных, проектных и монтажных работ.

Сметная ведомость, накладные, журналы учета машино-часов, амортизации техники, прокладки инженерных коммуникаций не дают четкой и ясной картины целевого расходования денежных средств, достоверность качества выполненных работ.

Необходим профессиональный мониторинг в режиме реального времени на каждом этапе строительства профильными специалистами.

Дольщики также заинтересованы в том, чтобы после новоселья не столкнуться с недоделками, трещинами и протечками. Независимая экспертная оценка поможет на ранней стадии выявить и устранить нарушения в технологии строительства, проверить качество и соответствие проектным параметрам материалов, комплектующих, узлов коммуникаций.

На финальном этапе – подписании акта приемки-сдачи, часто выявляются нарушения строительства, которые устранить технически невозможно или экономически нецелесообразно. Например, устройство фундамента и подвала не соответствует проектным нормативам, площадь помещений меньше заявленной в проекте, прокладка инженерных коммуникаций выполнена с нарушениями правил безопасности.

По Закону дольщик в праве требовать устранения нарушений и после подписания акта приёмки-сдачи объекта, но в этом споре он остается один на один с застройщиком.

Частным инвесторам выгодней осуществлять контроль строительства на каждом этапе, так как в решении спорных вопросов будет принимать участие Банк или Инвестор, кредитующий Застройщика. После сдачи объекта в эксплуатацию финансовые организации в решении спорных вопросов не участвуют.

Независимая строительная экспертиза качества и целевого расходования средств в долевом строительстве

Заказать независимую экспертизу объекта долевого строительства можно как комплексно, так и на отдельном этапе выполнения строительных работ, которые вызывают сомнения. Профильные эксперты компании выполнят весь комплекс работ по аудиту и контролю качества строительства:

• правовая строительная экспертная оценка договора долевого участия – анализ проектных документов на дом или квартиру, выявление неточностей и несоответствий, уточнения по планировке, метражу, параметрам ремонта, характеристикам инженерных коммуникаций;
• Важно. Часто встречается ситуация, когда площадь квартиры, высота потолков по проекту отличается от оценки БТИ по факту. Лучше все эти вопросы выяснить на этапе заключения договора, прописав размер денежной компенсации
• экспертная строительная оценка рисков при изменении планировки квартиры, когда в ходе строительства изначальная планировка квартиры может быть изменена. Возможные риски таких изменений может выявить только опытный инженер – определить куда будут выходить окна каждой комнаты, какова вероятность изменения планировки
• комплексная экспертиза соответствия проектной документации действующим нормативным требованиям, конкретным условиям строительной площадки, анализ инфраструктуры, системы инженерных коммуникаций
• независимый контроль качества, рыночной стоимости используемых строительных материалов на соответствие нормативам и параметрам расхода, исходя из конкретного технологического процесса
• авторский инженерный контроль над всеми этапами строительства – от устройства фундамента, до подключения инженерных коммуникаций, с ведением дублирующего журнала учета сметных расходов, рабочих часов, аренды техники

Независимая оценка качества предполагает несколько вариантов экспертной оценки

• визуальный контроль
• лабораторные исследования с применением ультразвукового, теплового и другого специализированного оборудования (например, определителей прочности бетона и наличия арматуры ОНИКС 2,5-2,6, Profoscope Proceg)
• экспертную оценку прочностных характеристик и параметров отдельных конструкций здания – стен, перекрытий, фундаментов, кровель
• экспертиза соответствия сметных расходов, качества, целесообразности услуг, предоставляемых сторонними организациями, комплексный (согласно проектным документам) и целевой (по отдельным видам строительных работ). Этот пункт расходов сложно проконтролировать как финансовой организации, так и дольщикам. Например, зачем нужно было брать в аренду дорогое строительное оборудование, которое не предусмотрено в процессе строительства.
• экспертиза объемов и стоимости по каждому виду строительных работ - вентиляция, водоснабжение, электрификация, утепление, звукоизоляция, пожарная безопасность
• экспертная оценка строительных смет: соответствие актуальной рыночной стоимости, исключение дублирующих расходов; целесообразность применения коэффициентов, понижающих или повышающих отдельные затраты; достоверность отдельных объемов строительных работ
• экспертиза реальных трудозатрат, транспортных расходов
• обоснованность продления сроков отдельных этапов строительства.

Проведение независимой экспертной оценки качества и расходов на строительные работы в долевом строительстве выгодно как для финансовых организаций, так и для дольщиков.

Банк или инвестор получат все необходимые данные экспертизы по неоднозначным или спорным вопросам целевого расходования средств на каждом этапе строительства.

Авторский надзор и экспертная строительно-техническая оценка существенно снизят риски перерасхода, мошенничества, гарантируют полное соответствие сметных расходов действующим строительным и другим государственным нормативам.

Техническая, проектная экспертиза, анализ сметных расходов и контроль качества работ и материалов гарантируют дольщикам уверенность в том, что все средства потрачены по назначению.

Экспертная оценка сводит к минимуму риски недоделок, поломок, выявляет все нарушения в строительстве на раннем этапе и позволяет сразу требовать их устранения.

Кроме сертифицированной проектно-строительной, технической и сметной экспертизы долевого жилищного строительства компания оказывает услуги по профессиональному правовому сопровождению договоров, решению досудебных споров, предоставлению официальной документации по экспертизе для решения разногласий в суде.